Bienvenido a tu página Performance
La página Performance (rendimiento) es tu nueva base de operaciones en AirDNA para medir el rendimiento de tus anuncios. Es donde conectas tus propiedades (a través de Airbnb o de tu sistema de gestión de propiedades) y ves cómo se sitúan realmente, utilizando tus propios datos de reservas.
Una vez conectados tus anuncios, puedes:
Hacer seguimiento de cómo va tu cartera en el pasado y de cara al futuro (según las reservas ya confirmadas).
Ver cómo evolucionas respecto al año pasado: ¿vas por delante o por detrás de donde estabas en este mismo momento?
Compararte con el mercado, con tus Comp Sets (conjuntos de comparables: las propiedades cercanas más parecidas a las tuyas) y con gestores de propiedades de la competencia (solo con la herramienta PM).
Consultar todas las reservas recientes en una única lista ordenada.
Filtrar por cualquier parte de tu cartera: por mercado, por tamaño o por un anuncio concreto.
Piénsalo como la diferencia entre suponer cómo te está yendo y saberlo, con las cifras presentadas de forma clara y en su contexto.
Cómo se organiza la página:
La página Performance se compone de varias secciones apiladas. Cada una puede abrirse o cerrarse con el botón View / Hide (ver / ocultar) situado a su derecha, para que puedas centrarte en lo que te interesa. De arriba abajo, las secciones son:
My Snapshot (mi resumen): una lectura rápida y en lenguaje sencillo de cómo te está yendo en los últimos 30 días y en los próximos 30 días.
Comparisons (comparaciones): cómo te sitúas frente al mercado, frente a gestores de propiedades de la competencia y frente a tus Comp Sets.
Pacing (evolución): cómo evolucionas respecto al año pasado, mirando atrás y mirando adelante.
Bookings (reservas): una lista detallada de tus reservas recientes.
A continuación repasamos cada una
Paso 1: conecta tus anuncios
Antes de poder ver tu rendimiento, tendrás que conectar tus anuncios a AirDNA. Es un proceso rápido y guiado, y solo hay que hacerlo una vez. Tienes dos formas de conectarte, según cómo operes:
Solo Airbnb: si publicas exclusivamente en Airbnb (un único canal), puedes conectarte directamente con Airbnb. También puedes usar esta opción si utilizas un PMS que todavía no admitimos.
Con un sistema de gestión de propiedades (PMS): si gestionas tus anuncios a través de un PMS, puedes conectarte directamente a él. Así se importan todos tus anuncios de una vez. En el lanzamiento inicial admitimos integraciones con Guesty, Hostaway, Uplisting y OwnerRez.
Bueno saber: conectarse es completamente seguro. Conectar tus anuncios no afecta a tus anuncios reales, ni a tus precios, ni a tu configuración. AirDNA únicamente lee tu información para poder mostrártela. Solo realizamos cambios en tu nombre si decides sincronizar tarifas con AirDNA Adapt.
Definiciones de las métricas
Cómo se calculan tus métricas
Todo lo que aparece en tu página Performance se calcula a partir de tus propios datos conectados (tu PMS o Airbnb). Una misma regla se aplica a todas las métricas económicas: incluyen las tarifas de limpieza y otros cargos aplicados al huésped (después de descuentos), pero excluyen las tarifas de servicio de la plataforma u OTA.
Revenue (ingresos): todas las métricas de Revenue representan tus ganancias totales por reservas en el periodo, incluidas la tarifa por noche, la tarifa de limpieza y otros cargos aplicados al huésped, después de descuentos. No incluyen las tarifas de servicio de la plataforma.
Rates / ADR (tarifas / tarifa diaria promedio): del mismo modo, las tarifas representan tus ganancias medias por noche reservada, incluidas la limpieza y otras tarifas repartidas a lo largo de la estancia. (Revenue total ÷ noches de huésped.)
Occupancy (Adjusted) (ocupación ajustada): la ocupación representa el porcentaje de noches reservables que se reservaron. Las noches que hayas bloqueado para uso del propietario, mantenimiento u otras retenciones se descuentan, de modo que refleja el rendimiento de las noches que realmente tenías disponibles para alquilar. (Noches de huésped ÷ noches reservables, donde reservables = disponibles + reservadas.)
RevPAR: una única cifra que combina tu tarifa y tu ocupación ajustada: los ingresos totales (incluidas las tarifas) por noche sobre el total de tus noches reservables, sin contar los bloqueos ni las retenciones del propietario. (ADR × Adjusted Occupancy.)
Cómo funcionan las métricas de comparación de AirDNA.
Cuando te comparas con el mercado, con un gestor de propiedades de la competencia o con un Comp Set en la sección Comparisons, esas cifras de referencia no proceden de un PMS, sino de los propios datos de mercado de AirDNA. Alineamos cada métrica de AirDNA con su equivalente en tus datos para que la comparación sea homogénea. Conviene saber algunas cosas sobre cómo se construyen estas referencias:
Revenue: los ingresos del mercado incluyen las tarifas de limpieza, pero excluyen las tarifas de servicio (en Airbnb; en Vrbo, las tarifas de servicio sí se incluyen). Esto se corresponde con tu Total Revenue (Gross) (ingresos totales brutos).
Rates / ADR — including fees (tarifas / ADR, con tarifas incluidas): la tarifa media reservada por noche, con la limpieza y los cargos aplicados al huésped incluidos. (Ingresos del mercado ÷ noches reservadas.) Se corresponde con tu ADR (Total).
Occupancy (Adjusted Occupancy) (ocupación ajustada): la referencia del mercado se mide como Adjusted Occupancy: noches reservadas ÷ noches reservables, descontando las noches bloqueadas o retenidas por el propietario. AirDNA registra los bloqueos del propietario en los datos de mercado, de modo que tanto tus cifras como la referencia excluyen las noches bloqueadas, lo que permite una comparación realmente homogénea de las noches que estaban disponibles para alquilar. Se corresponde con tu Adjusted Occupancy.
RevPAR: ingresos del mercado por noche disponible (equivalente a Market ADR × Market Occupancy).
Paso 2: usa los filtros de tu cartera
En la parte superior de la página, justo debajo del nombre de tu cartera, encontrarás los Portfolio Filters (filtros de cartera). Te permiten acotar exactamente la parte de tu cartera que quieres analizar. Todo lo que aparece en la página se actualiza en consecuencia. (Nota: si solo tienes un anuncio, no verás los filtros de cartera.)
Puedes filtrar por:
Markets (mercados): los mercados y submercados donde se ubican tus anuncios.
Bedrooms (habitaciones): el tamaño de las propiedades.
Listings (anuncios): elige un solo anuncio o varios a la vez.
También verás un contador del tipo «Viewing X of Y listings» (viendo X de Y anuncios), para que sepas en todo momento qué parte de tu cartera estás consultando.
Un apunte rápido: cuando seleccionas un único anuncio, algunas vistas de la página cambian para mostrar ese anuncio con más detalle.
Paso 3: My Snapshot
La sección My Snapshot (mi resumen) te ofrece una lectura rápida y de un vistazo del rendimiento de tus anuncios, tanto mirando atrás (tus últimos 30 días) como mirando adelante (lo que ya está reservado para el periodo que viene).
Está redactada en lenguaje sencillo, para que puedas entenderla de un vistazo. Por ejemplo:
«Tus ingresos de los últimos 30 días han bajado un 3 % respecto al año pasado, mientras que tu ocupación ha subido un 29 %. En los próximos 30 días, tus ingresos bajan un 17 % respecto al año pasado, y tu ocupación también baja un 17 %.»
Paso 4: Comparaciones
La sección Comparisons responde a una gran pregunta: «¿cómo me sitúo frente a los demás?». Aquí comparas tu rendimiento con el exterior: el mercado, los gestores de propiedades de la competencia y tus Comp Sets.
Igual que My Snapshot, se abre con un resumen en lenguaje sencillo. Por ejemplo:
«En los próximos 90 días, tus propiedades están generando un 7 % más que tus Comp Sets y registran de media un 8 % menos de ocupación.»
Elegir qué analizar
Dentro de la sección puedes alternar entre pestañas de métricas para centrarte en una cosa a la vez: Revenue, Occupancy, RevPAR y Length of Stay (duración de la estancia). (Cuando consultas un único anuncio, verás Revenue, Occupancy y Rates.) También puedes definir el timeframe (periodo) —por ejemplo, «Last 6 Months + Next 6 Months» (últimos 6 meses + próximos 6 meses)—, elegir el nivel de detalle Daily (diario) o Monthly (mensual) y cambiar el tipo de gráfico.
La división entre Past y Future.
El gráfico se divide en Past (pasado) y Future (futuro), separados por un marcador de «Today» (hoy). A la izquierda ves cómo te ha ido; a la derecha, cómo se está perfilando tu situación, según las reservas ya confirmadas. Cada lado muestra tu métrica (por ejemplo, Revenue) junto a pequeñas etiquetas de color que indican cómo te comparas, del tipo «+15% vs LA 3BR» o «-15% vs Downtown 12».
Añadir una comparación
Para compararte con alguien nuevo, haz clic en el botón + Comparison (añadir comparación). Tendrás tres formas de comparar:
Market or Submarket (mercado o submercado): elige un mercado y acótalo con filtros (por ejemplo, «viviendas de 3 habitaciones en Los Ángeles»).
Property Manager (gestor de propiedades): elige un gestor de propiedades de la competencia y acótalo con filtros, para ver cómo te sitúas frente a un competidor concreto.
Comp Set: aplica un conjunto de comparables predefinido (las propiedades cercanas más parecidas a las tuyas).
Cada comparación que añadas aparece como una línea de color propia en el gráfico, con su correspondiente etiqueta conmutable (por ejemplo, «Market: LA 3BR», «Comp Set: Downtown 12», «PM: Vacasa LA»). Puedes añadir varias a la vez y activarlas o desactivarlas para que el gráfico siga siendo legible. Tu propio rendimiento aparece como la línea «My Revenue» (mis ingresos), que también puedes activar o desactivar.
Cómo funcionan los Comp Sets y por qué son tan potentes
En lugar de comparar todo tu portafolio con una única referencia genérica, AirDNA empareja cada anuncio concreto con su propio Comp Set: las propiedades cercanas más parecidas.
Comparamos cada uno de tus anuncios con su Comp Set personalizado y después agregamos esas comparaciones individuales en la vista de cartera. Así, cuando consultas el nivel de cartera, estás viendo el resultado combinado de cada anuncio medido frente a su propia competencia.
Paso 5: Evolución
La sección Pacing (evolución) es tu base de operaciones para comparar tu rendimiento con el del año pasado, tanto en lo que ya ha ocurrido como en lo que está por venir (según las reservas ya confirmadas). Responde a la pregunta: «¿voy camino de superar el año pasado?».
Empieza por la pestaña Summary
La pestaña Summary (resumen) muestra todas tus métricas principales a la vez, una encima de otra. Es la forma más clara de obtener una visión completa nada más abrir la sección. En la parte superior verás tus cifras destacadas del periodo Past («Performance») y del periodo Future («Outlook»), cada una con su comparación respecto al año anterior.
Ajusta la vista a tu gusto
Tú controlas cómo se muestran los datos:
Cambiar el intervalo de fechas): elige el periodo que quieras analizar (por ejemplo, «Last 6 Months + Next 6 Months») o define un intervalo personalizado.
Elegir el nivel de detalle: consulta tus datos de forma mensual o diaria.
Elegir el tipo de gráfico: alterna entre un gráfico de barras y uno de líneas, según prefieras ver las cifras en bruto o su tendencia.
Entender las tres líneas clave
Esta es la parte más importante de la sección Pacing, y la que más suele confundir. Cada gráfico puede mostrar hasta tres líneas (que se activan y desactivan con las casillas situadas encima del gráfico), y cada una responde a preguntas muy distintas.
Una forma sencilla de visualizarlo: las reservas de un mes cualquiera van entrando gradualmente con el tiempo. Estas tres líneas te permiten ver en qué punto estás hoy, en qué punto estabas en este mismo momento el año pasado y dónde acabó finalmente el año pasado.
1. Current (actual): es tu propio rendimiento a día de hoy.
En fechas pasadas: muestra tus cifras definitivas, es decir, las estancias que ya han tenido lugar.
En fechas futuras: muestra lo que ya está reservado, es decir, estancias confirmadas que aún no se han producido.
2. Same Time Last Year (mismo momento del año pasado): retrocede el reloj exactamente un año y muestra en qué punto estabas entonces.
En fechas pasadas: muestra lo que ya había ocurrido en ese momento del año pasado.
En fechas futuras: muestra lo que estaba reservado en ese mismo momento del año pasado para los meses que todavía estaban por venir.
Como ambos años han tenido el mismo tiempo para llenarse, esta es tu comparación más fiable y equiparable: responde a la pregunta «¿voy por delante o por detrás de donde estaba exactamente en este punto el año pasado?».
3. Last Year Final (cierre del año pasado): muestra cómo acabó finalmente el año pasado, una vez entradas todas las reservas. Aparece en las fechas futuras.
Responde a la pregunta: «¿cuántas reservas más es probable que lleguen todavía?». Al mostrar hasta qué punto se llenaron finalmente esos meses el año pasado, frente a tu evolución actual, te da una idea de las reservas que aún pueden estar en camino.
Línea | En fechas pasadas muestra… | En fechas futuras muestra… | Útil para responder |
Current | Estancias definitivas que ya han ocurrido | Estancias ya reservadas, aún no producidas | «¿En qué punto estoy ahora mismo?» |
Last Year Today | Lo que había ocurrido en esta fecha el año pasado | Lo que estaba reservado en esta fecha el año pasado | «¿Voy por delante o por detrás del año pasado, en una comparación justa?» |
Last Year Final | (no se muestra) | Hasta qué punto se llenaron finalmente esos meses el año pasado | «¿Cuántas reservas más podrían llegar todavía?» |
Paso 6: Reservas
La sección Bookings (reservas) es una lista ordenada y detallada de tus reservas recientes: todas las estancias que han entrado, en un mismo lugar. Se abre con un recuento rápido de la actividad nueva, por ejemplo: «3 new bookings this week» (3 reservas nuevas esta semana).
Cada fila corresponde a una reserva, y las columnas te dan toda la información:
Booked (reservado): la fecha en que se realizó la reserva.
Property (propiedad): a qué anuncio corresponde (nombre, tamaño y mercado). Esta columna se oculta cuando consultas un único anuncio.
Stay (estancia): las fechas de entrada y salida.
Nightly Rate (tarifa por noche): la tarifa media por noche de esa estancia.
Total Revenue (ingresos totales): el valor total de la reserva.
Length of Stay (duración de la estancia): cuántas noches se aloja el huésped.
Lead Time (antelación): con cuánta antelación se hizo la reserva (el intervalo entre la fecha de reserva y la entrada).
Guest Count (número de huéspedes): cuántos huéspedes incluye la reserva.
Booking Source (origen de la reserva): el canal del que procede la reserva (por ejemplo, Airbnb, Vrbo o Booking.com).
Ordenar y filtrar la lista
Puedes ordenar la lista (por ejemplo, por la fecha en que se hizo cada reserva) y definir el periodo que quieres ver: Last 3 Months (últimos 3 meses), Last 6 Months (últimos 6 meses), Last 12 Months (últimos 12 meses) o un intervalo de fechas personalizado. Como siempre, la lista también respeta los filtros de cartera de la parte superior de la página, de modo que puedes centrarte en un solo mercado o anuncio.
