La potente herramienta Rentalizer de AirDNA estima los ingresos, la tarifa diaria promedio (ADR) y la tasa de ocupación de cualquier propiedad del mundo a partir del rendimiento histórico de anuncios activos similares situados cerca. Es una función clave para entender cómo podría funcionar una propiedad como alquiler de corta estancia.
Puedes acceder al Rentalizer desde la sección Research del panel de navegación izquierdo de la plataforma, o buscar cualquier dirección en la barra de búsqueda, donde también puedes buscar mercados y submercados.
Tras hacer clic en el icono del Rentalizer verás la pantalla del panel principal. Introduce cualquier dirección (o coordenadas del mapa) en la barra de búsqueda para generar una proyección de la propiedad.
Una vez introducida la dirección, nuestro algoritmo busca propiedades comparables en un radio de 10 millas (15 km). Las propiedades se seleccionan según su proximidad geográfica a la dirección y su similitud en número de habitaciones, baños y capacidad de huéspedes.
La media ponderada del rendimiento histórico de esas propiedades genera la estimación para la dirección seleccionada. También tenemos en cuenta las condiciones del mercado, como la estacionalidad, la demanda de alquiler y el crecimiento de los ingresos.
Puedes afinar tu informe de potencial de ingresos ajustando el número de habitaciones, baños y capacidad de huéspedes mediante los menús desplegables, si los valores predeterminados no coinciden con la propiedad real.
Las métricas proyectadas aparecen en la parte derecha de la pantalla. Obtendrás los ingresos proyectados, la ocupación y la tarifa diaria promedio (ADR) para los próximos doce meses, asumiendo disponibilidad completa durante 365 días. Los ingresos proyectados se basan en los ingresos de los anuncios comparables, que incluyen la tarifa de limpieza; sin embargo, no incluyen la comisión del anfitrión, otras tarifas ni impuestos.
El gráfico inferior muestra el rango de ingresos de los comparables (Comp Revenue Range) e indica cuántos anuncios comparables entran en cada tramo de ingresos anuales. Esto ayuda a ver dónde se agrupan los comparables con niveles de ingresos similares y facilita identificar valores atípicos que quizá quieras eliminar de tu Comp Set.
Comparables: vista de mapa y de lista
Según tu preferencia, puedes consultar los comparables en vista de mapa (Map) o de lista (List). La vista de mapa destaca la ubicación de la propiedad y dónde se sitúan los comparables dentro del mercado. Desde el menú desplegable puedes cambiar la métrica mostrada en las propiedades para ver ingresos, ocupación, ADR o número de habitaciones.
La vista de lista, por su parte, presenta los comparables en formato de tabla, con su ADR, ingresos y ocupación de los últimos doce meses, además del número de habitaciones y baños, reseñas, valoraciones, días disponibles y más.
Personalizar tus comparables
El Rentalizer ofrece dos opciones para los anuncios comparables: puedes usar los que selecciona nuestro algoritmo o, para una proyección más precisa, crear tu propio conjunto personalizado con la función Comp Sets.
Esto resulta ideal si sabes que hay anuncios cercanos concretos que quieres incluir, o si prefieres revisar y ajustar los comparables para que se parezcan al máximo al estilo y las características de tu propiedad. Puedes añadir anuncios fácilmente a tu tabla My Comps o eliminar los que no consideres adecuados.
Después de introducir una dirección, basta con hacer clic en Edit Comps (Editar comparables):
Esto te llevará a la pantalla de Comp Sets para depurar los anuncios comparables de la tabla My Comps.
Fuerza del Comp Set (Comp Set Strength)
La fuerza del Comp Set es una métrica que indica la variabilidad de ingresos entre todos los anuncios comparables utilizados para generar la proyección. Por ejemplo, si un anuncio comparable proyecta unos ingresos de 50.000$ y otro de 200.000$, esa gran diferencia genera una varianza alta y, por tanto, una puntuación baja.
La fuerza del Comp Set será mayor cuanto más consistentes sean las cifras de ingresos entre los anuncios comparables. La puntuación se clasifica como Baja (Low), Media (Medium) o Alta (High).
Una puntuación alta indica una proyección más precisa y una confianza elevada, mientras que una puntuación baja señala que quizá debas revisar y ajustar tu conjunto de comparables.
Cuando hayas hecho los cambios y estés satisfecho con el Comp Set, haz clic en Update Report (Actualizar informe) para volver a la pantalla del Rentalizer.
Al regresar al informe del Rentalizer, las métricas proyectadas se actualizarán para reflejar los cambios realizados.
Investment Return Calculator (Calculadora de retorno de la inversión)
Puedes usar la calculadora para añadir los costes o gastos operativos que apliquen a tu inversión inmobiliaria. La calculadora te indica el total de gastos operativos y ofrece un ingreso operativo neto tras deducir dichos gastos de la proyección bruta.
Haz clic en Customize Estimate (Personalizar estimación) para añadir tus gastos y costes iniciales.
Las cifras de la calculadora vienen con valores predeterminados y se ajustan automáticamente a medida que introduces tus gastos. Aquí puedes incluir cualquier coste operativo o de puesta en marcha, como comisiones de gestión, impuestos, tarifas de limpieza, seguros y más. Además, puedes introducir un precio de compra para calcular el cap rate si se trata de una inversión al contado. El cap rate representa el retorno esperado en el primer año para la propiedad en alquiler según su potencial de ingresos.
Gráficos de ingresos proyectados
Los gráficos ofrecen una visión más detallada de los ingresos proyectados para los próximos doce meses, desglosados por mes. Junto a los ingresos proyectados de cada mes se muestra un rango de ingresos, lo que aporta más contexto sobre la previsión y te da una horquilla de las ganancias potenciales de la propiedad a lo largo del año, mes a mes.
También encontrarás aquí un gráfico histórico que muestra cómo ha variado la proyección de ingresos en los últimos dos años.
Este gráfico refleja cuáles habrían sido los ingresos si se hubiera realizado la misma búsqueda de dirección en cualquier momento de ese periodo. Es una herramienta muy útil para entender cómo ha evolucionado el potencial de ingresos de la propiedad con el tiempo.
Para ver el rendimiento de los últimos dos años, haz clic en el desplegable "Last 12 Months" (Últimos 12 meses) y cambia el periodo. Ambos gráficos pueden exportarse a un archivo CSV para tu propio análisis.
Servicios Comparables
La tabla de comodidades comparables (Comparable Amenities) muestra qué servicios ofrecen los anuncios similares de tu zona. Esta información es importante, ya que te ayuda a determinar qué comodidades son imprescindibles en tu mercado y cuáles pueden darte una ventaja competitiva. Por ejemplo, en destinos populares de verano el aire acondicionado es esencial, mientras que en escapadas de invierno contar con jacuzzi puede diferenciar tu propiedad de las que no lo tienen.
Si solo algunos de los comparables incluyen estas comodidades, aparecen resaltadas para que puedas revisarlas fácilmente dentro del Comp Set. Al editar el Comp Set también puedes aplicar filtros para encontrar anuncios comparables con las comodidades que ya tienes —o que planeas añadir— en tu propiedad.