La tasa de Ocupación es calculada al dividir el número de días reservados con el número de días disponibles mensuales de una propiedad. Propiedades sin reservas son excluidas.

Cuando calculamos la tasa de ocupación de un alquiler vacacional, es importante tener en cuenta el número de días que la propiedad estuvo disponible, ya que no todas las propiedades están disponibles todo el año.

Por ejemplo, una propiedad puede estar disponible 150 días en los últimos 12 meses con una ocupación del 50%, lo que significa que ha sido ocupada por 75 días en total.

Un alto % de ocupación no siempre es una buena señal; puede tener un efecto negativo en los ingresos ya que el anfitrión quizás tenga su tarifa diaria muy baja y recibir muchas reservas generando un impacto negativo en sus ingresos.

Igualmente, tener una propiedad constantemente ocupada puede traer problemas de limpieza, mantenimiento y cambio de huéspedes.

Optimizar el % de ocupación es encontrar equilibrio entre una buena tarifa para el anfitrión y los huéspedes.

Días disponibles se refieren a la cantidad de días que la propiedad ha estado disponible para ser reservada.

Es una cifra importante a considerar cuando analizamos los alquileres a corto plazo.

A diferencia de los hoteles, los alquileres a corto plazo no siempre están disponibles todo el año. Entonces, para calcular la tasa de ocupación tenemos que tomar en cuenta los días que estuvo disponible para ser reservada.

En el ejemplo anterior, la propiedad pudo ser reservada 357 días de los 365. En esos 357 días, tuvo un % de ocupación del 85%. Por lo tanto, ha estado ocupada 305.5 días en total en los últimos 12 meses. Por el contrario, alguna propiedad ha podido estar disponible por sólo 50 días y tener un porcentaje de ocupación del 85%, lo que quiere decir que estuvo ocupada 42.5 días en total.

Pueden existir muchas razones para diferir los días disponibles cuando analizamos los alquileres vacionales. Algunos anfitriones pueden utilizar la propiedad como segunda residencia, pudo estar en renovaciones y mantenimiento, o ha sido bloqueada por temas de limpieza.

Tener en cuenta los días disponibles puede darte otra perspectiva sobre tus ingresos generales (menos días disponibles pueden significar menores ingresos). Igualmente puede analizar los días disponibles de tus competidores para entender qué estrategias utilizan para generar ingresos y poder compararte con ellos.

Se considera una propiedad disponible las propiedades que han tenido al menos una reserva o disponibilidad en el último mes.

El gráfico del contador del número de propiedades disponibles se actualiza cada mes junto con la data del mes anterior, por ejemplo, si analizas la plataforma en abril, la data más reciente sería del mes de marzo.

Si una propiedad tiene su calendario completamente bloqueado durante el mes del reporte, pero sigue disponible en Airbnb o VRBO, no consideramos que esté realmente activa, ya que no se ha podido reservar durante ese tiempo.

Al momento de analizar los alquileres a corto plazo, es crucial entender la disponibilidad de los anuncios. En AirDNA, tomamos en cuenta el % de ocupación de una propiedad cuando está disponible para ser reservada, ya que esto nos da información más acertada del comportamiento de las reservas.

Muchos anfitriones optan por no publicar sus propiedades a tiempo completo y bloquean los días libres en el calendario. Lo hacen por muchas razones, por ejemplo, si desean utilizar la propiedad por razones personales o por regulaciones en la ciudad.

Por ejemplo, si una propiedad está disponible para ser reservada 320 días de 365 en los últimos 12 meses y fue ocupada (o reservada) 52% de esos 320 días disponibles, quiere decir que fue bloqueada 45 días.

Los días que el anfitrión ha bloqueado se reflejarán como “no disponibles” en el calendario como cualquier reserva. Cuando miramos el comportamiento de la propiedad, tenemos que asegurarnos que tomamos en cuenta los días reservados y no los bloqueados como generadores de ingresos.

Para esto, AirDNA ha desarrollado una avanzada tecnología de inteligencia artificial y aprendizaje automático para identificar bloqueos y días no disponibles en Airbnb y VRBO. Tomamos en cuenta 16 señales de reservas diferentes, como la duración de estancia, plazos de reserva, reseñas, y más para obtener datos exactos de los comportamientos de reserva en propiedades individuales y mercados enteros.

Gracias a nuestro algoritmo de eliminación de duplicidades, podemos emparejar con éxito propiedades que figuran en varias plataformas de reserva, lo que garantiza que las cifras del comportamiento que comunicamos son exactas.

Muchos anfitriones publican sus propiedades en varios canales de reservas, como Airbnb y VRBO. Los beneficios de esto es que pueden darte más visibilidad, y potencialmente más bookings.

En lugar de mostrar cifras infladas y exagerar el comportamiento del mercado al reportar los ingresos generados de una propiedad de Airbnb y VRBO, hemos creado un algoritmo único de eliminación de duplicados para tener resultados más exactos.

Nuestro algoritmo está diseñado para buscar propiedades idénticas en Airbnb y VRBO, utilizando 14 métricas para determinar si la propiedad está publicada en ambas plataformas, como por ejemplo la locación, títulos de los anuncios, descripciones, número de habitaciones, y disponibilidad en el calendario.

Puede observar si la propiedad está publicada en Airbnb o VRBO al ver los logos de las plataformas en AirDNA. Las propiedades que están emparejadas mostrarán ambos logos.

La información publicada en esta sección de la plataforma sería la combinación del comportamiento de la propiedad en ambas plataformas en los últimos 12 meses.

Nuestra data proviene de la combinación de extraer datos de las propiedades publicadas en Airbnb y VRBO, fuentes de datos como propietarios y canales de gestores, y propietarios individuales. Puede aprender más haciendo click en este enlace.