Il tasso di occupazione è calcolato dividendo il numero di giorni prenotati per il numero totale di giorni disponibili nel mese per una proprietà. Gli annunci senza prenotazioni sono esclusi.
Giorni Prenotati / Giorni Totali Disponibili
Quando si calcola il tasso di occupazione per un affitto a breve termine, è essenziale considerare il numero di giorni in cui la proprietà è stata disponibile, poiché non tutti gli annunci sono accessibili tutto l'anno. Ad esempio, un annuncio potrebbe essere stato disponibile per 150 giorni negli ultimi 12 mesi e occupato per il 50% del tempo, quindi è stato occupato per un totale di 75 giorni.
Un alto tasso di occupazione non è sempre positivo; potrebbe avere un impatto negativo sui ricavi se l'host applica una tariffa notturna troppo bassa, ottenendo molte prenotazioni ma con un effetto negativo sulle entrate generate.
Inoltre, mantenere la proprietà occupata costantemente può creare sfide per la pulizia, la manutenzione e la gestione dei cambi di ospite.
Ottimizzare il tasso di occupazione significa trovare un equilibrio tra una buona tariffa sia per l’host che per gli ospiti.
Cosa significa giorni disponibili?
Giorni Disponibili si riferisce al numero di giorni negli ultimi 12 mesi in cui una proprietà è stata disponibile per la prenotazione da parte dell'host.
Questo dato è importante da considerare quando si analizzano gli affitti a breve termine (STR Short terms rentals).
A differenza degli hotel, gli STR non sono sempre disponibili tutto l'anno, quindi per conoscere il vero tasso di occupazione di una proprietà, bisogna considerare anche il numero di giorni in cui la proprietà è stata disponibile per le prenotazioni.
Nell'esempio precedente, la proprietà potrebbe essere stata prenotata per 357 giorni su 365 possibili. In questi 357 giorni, il tasso di occupazione era dell'85%. Quindi, la proprietà è stata occupata per un totale di 303 giorni e mezzo negli ultimi 12 mesi. Al contrario, una proprietà potrebbe essere stata disponibile solo per 50 giorni e avere un tasso di occupazione dell'85%, il che significa che è stata occupata per un totale di 42 giorni e mezzo.
Ci sono diverse ragioni per cui il numero di giorni disponibili può variare quando si analizzano gli STR. Alcuni host (proprietari) potrebbero utilizzare la proprietà come seconda casa, l'annuncio potrebbe essere stato sottoposto a ristrutturazioni o lavori di riparazione, oppure l'host potrebbe bloccare dei giorni per consentire la pulizia.
Considerando i tuoi Giorni Disponibili, potresti ottenere informazioni sui ricavi complessivi generati (meno giorni disponibili potrebbero significare ricavi complessivi più bassi). Puoi anche vedere i Giorni Disponibili dei tuoi concorrenti per capire cosa sta influenzando i loro ricavi complessivi e come ti posizioni/collochi rispetto alla concorrenza.
Cosa si intende per un annuncio disponibile?
Un annuncio disponibile che ha avuto almeno un giorno disponibile o prenotato nel mese precedente
Il conteggio degli annunci disponibili viene aggiornato mensilmente con i dati del mese precedente. Ad esempio, se stai guardando lo strumento in aprile, i dati più recenti che potrai vedere saranno quelli di marzo.
Se un annuncio ha completamente bloccato il suo calendario durante il mese di riferimento ma è ancora attivo su Airbnb o VRBO, non lo consideriamo realmente attivo, poiché non è stato possibile effettuare una prenotazione durante quel periodo.
Come fa AirDNA a distinguere tra giorni prenotati e giorni bloccati nel calendario?
Quando si analizzano i tassi di occupazione degli affitti a breve termine (STR), è fondamentale comprendere la disponibilità degli annunci. Su AirDNA, esaminiamo il tasso di occupazione di un annuncio solo quando è disponibile per essere prenotato, poiché questo fornisce la reppresentazione più accurata sulle performance delle prenotazioni.
Molti host scelgono di non elencare il loro STR a tempo pieno e bloccano dei giorni nel calendario dell'annuncio. Possono farlo per vari motivi, ad esempio se vogliono utilizzare la proprietà personalmente o a causa delle normative sugli STR nel loro mercato.
Ad esempio, se un annuncio è stato disponibile per la prenotazione per 320 giorni su 365 possibili negli ultimi 12 mesi e ha avuto una percentuale di occupazione (o prenotazioni) del 52% di quei 320 giorni disponibili, significa che l'host ha bloccato 45 giorni.
I giorni bloccati dall'host appariranno come non disponibili nel calendario dell'annuncio, proprio come farebbe una prenotazione. Quando esaminiamo le performance dell'annuncio, dobbiamo assicurarci di conteggiare i giorni prenotati e non quelli bloccati come generatori di ricavi.
Per fare ciò, AirDNA ha sviluppato avanzate tecnologie di intelligenza artificiale e machine learning per identificare i blocchi e i giorni non disponibili su Airbnb e VRBO. Esaminiamo 16 segnali di prenotazione differenti, come la durata del soggiorno, i tempi di prenotazione, le recensioni e altro, per produrre performance accurate delle prenotazioni per singoli annunci e interi mercati.
Come fa AirDNA a differenziare gli annunci identici?
Con il nostro algoritmo di eliminazione dei duplicati, possiamo abbinare con successo le proprietà elencate su più piattaforme di prenotazione, garantendo che le statistiche di performance che riportiamo siano accurate.
Molti host scelgono di pubblicare la loro proprietà su più canali di prenotazione, come Airbnb e VRBO. I benefici di questa scelta possono essere una maggiore visibilità per l'annuncio e potenzialmente più prenotazioni generate.
Invece di mostrare cifre gonfiate e sovrastimare la performance di mercato riportando i ricavi di una proprietà sia da Airbnb che da VRBO, abbiamo creato un algoritmo unico di duplicati per fornirti i numeri più accurati.
Il nostro algoritmo è progettato per individuare le proprietà identiche pubblicate sia su Airbnb che su VRBO, utilizzando 14 metriche per determinare se una proprietà è elencata su entrambe le piattaforme, come la posizione, i titoli degli annunci, le descrizioni degli annunci, il numero di camere da letto e la disponibilità del calendario.
Puoi vedere su quale piattaforma è elencata una proprietà in base ai loghi mostrati nella scheda della proprietà su AirDNA. Le proprietà che abbiamo abbinato mostreranno i loghi di Airbnb e VRBO.
Le cifre mostrate su questi annunci abbinati indicano la performance combinata su entrambi i canali negli ultimi 12 mesi.
Le nostre fonti di dati
I nostri dati provengono da una combinazione di raccolta delle informazioni sugli annunci di Airbnb e VRBO, fonti di dati partner come gestori di proprietà e canali, nonché da host individuali. Scopri di più sulla nostra metodologia dei dati facendo clic su questo link